چرا منابع محدود شهرداری در زمان کوتاه هزینه میشود؟!

با نزدیک شدن به ایام انتخابات شورای شهر، میلادلارستان بر آن شد تا با بررسی برخی مطالب در باب شوراها به قلم یکی از متخصصین این حوزه در انتخاب اصلح مردم طی انتخابات آتی دین خود را ادا نماید. یادداشتهایی کوتاه درباب انتخابات شوراها به قلم دکتر حامد مقدم  (دکترای شهرسازی و عضو هیات علمی دانشگاه) به رشته تحریر در آمده و طی چندین شماره به جوانب مختلف انتخابات شوراها خواهد پرداخت. مرور این مطالب و نیز انتشار متن و بحث و تبادل نظر در باب محتوای آن را به همگان توصیه می نماییم چه آنکه تضارب نظرات بی شک در توسعه منطقه بسیار مفید خواهد بود. 

بخش های اول، دوم و سوم سلسله یادداشت های کوتاه در باب انتخابات شوراها با عناوین و لینک های زیر چندی پیش ارائه شد:

شورای شهر لار و حاکمیت محلی

شوراها و یا حیات خلوت گروه های سیاسی و کارتل های اقتصادی

محبوبیت و یا تخصص؛ تقاوت جایگاه شورا و شهردار

من نماینده کل مردم هستم (در مذمت محلّه گرایی و قومیّت گرائی)

قریب ۳۰ سال است که شهرداریها در درآمدهایشان تقریباً مستقل از بودجه های دولتی عمل می نمایند. استقلال شهرداریها علیرغم آنکه می توانست زمینه ساز مدیریت واحد شهری باشد؛ (یعنی کلیه نهادها و ارگانهای یک شهر زیر نظر شهردار اداره شوند و شهردار نیز بطور غیر مستقیم با رای مردم انتخاب گردد) و در واقع یک حاکمیت محلی را به کمک شوراها ایجاد نماید، بعدها نه تنها به این آرمان منجر نشد، بلکه آسیبهای جدی به روند اداره شهر وارد نمود.

شهرداریهای کوچک بخش عمده درآمدهایشان را به هزینه های جاری (مثل حقوق کارکنان) اختصاص دادند و شهرهای بزرگ و متوسط برای تامین بودجه های عمرانی خود، به روشهای غیر متعارف روی آوردند.
امروزه در شهرهای بزرگِ کشور مهمترین منبع درآمد شهرداریها “تراکم فروشی” (و تا حدی، تغییر کاربریهای درون شهری) است. بدین معنا که مثلاً اگر ملک شما اجازه ساخت تا دو طبقه را دارد، در طرحهای شهری به شهرداری اجازه داده می شود که تا سه طبقه اضافه تر را نیز، در ازای اخذ هزینه، شهرداری مجاز به صدور مجوز باشد.
در شهرهای متوسط و گاهاً کوچک، بدلیل ارزش پائین زمین نسبت به هزینه ساخت، مالکین رغبت چندانی به ساخت متراکمتر بنا و اضافه کردن به طبقات از خود نشان نمی دهند. در این شهرها بخش زیادی از درآمدها، ناشی از ورود اراضی و املاک جدید به داخل محدوده شهری و تغییر کاربری آنهاست که بر اساس قوانین، درصدی از ملک، طی توافق، در قالب طرحهای آماده سازی و تفکیک، به شهرداری واگذار می شود.

واضح است که شهرداریهای شهرهای بزرگ می کوشند تا حد امکان بر تراکم مجاز شهر بیفزایند (و گاهاً تخلفات زیادی در حوزه مجوزات ساخت اضافه طبقات یا احداث برجها یا سطح اشغال و… نیز صورت می پذیرد) و شهرداریهای شهرهای متوسط و کوچک در تلاش برای ورودِ هر چه بیشترِ زمین به داخل محدوده شهری در قالب طرحهای تفصیلی یا تقاضا از کمیسیون ماده ۵ و… می باشند که البته، گاهی به نظر می رسد که چاره دیگری نیز وجود ندارد! (البته قطعا چنین نیست و روشهای تجربه شده موفقی در کشور ما قابل ذکر است)
اگر بخواهیم از معضلات زیر در این باب:
۱_تراکم مازاد در کنار عدم تامین سرانه راه، سبب مشکلات ترافیکی می گردد؛
۲_آسیبهای جدی به سیمای شهر وارد می گردد؛
۳_افزایش افسارگسیخته و نامتناسب با رشد جمعیت شهر، سبب افزایش هزینه های خدمات و نگهداری شهر می گردد؛
۴_کاهش نرخ رشد جمعیت کشور، و کاهش تمایل به ساخت و ساز در دوره های رکود و… همواره این منابع درآمدی را با خطر مواجه می نماید؛
۵_علیرغم آنکه تا حدی، بواسطه لزوم تامین درآمد شهرداریها، نهادهای تصویب طرحهای شهری با خواسته های شهرداریها کنار می آیند و همکاری نسبی با ایشان دارند، لیکن از همین حدود و چارچوبها هم عدول می شود و تخلفات زیادی صورت می گیرد و متاسفانه در اکثر موارد نیز، نهادهای نظارتی به بهانه مشکلات درآمدی شهرداریها، از این تخلفات چشم پوشی می نمایند؛
۶_شهرداریها ترجیح می دهند که تا حد امکان از تصویب طرحهای جامع و تفصیلی در مراجع تصویب جلوگیری نمایند و دوره تصویب را طولانی نمایند تا اصطلاحاً در دوره ای که طرحها باز است و تغییر دادن کاربری و حدود شهر و… سهل الوصول تر است، مقاصد خود را در آن اعمال نمایند؛

---

اگر از همه این مشکلات هم بگذریم، باز یک مشکل اساسی باقی می ماند و آن، توزیع نامتناسب هزینه کرد این منابع طی سالهای متوالی می باشد.

---

اگر فرض را بر این بگیریم که عمر مفید یک ساختمان ۵ طبقه در شهر بزرگ قریب ۵۰ سال باشد؛ آنگاه یک شهرداری حق دارد در یک سال فقط به ۲ درصد (یک پنجاهم) از کل پلاکهای قابلِ فروشِ اضافه تراکم، تراکم مازاد بفروشد. چرا که اگر بیش از این مقدار فروخته شود (مثلاً ۴ درصد) آنگاه منبع اصلی درآمد آن شهر، طی ۲۵ سال اول به اتمام می رسد و برای ۲۵ سال بعدی یا باید به سراغ منابع دیگر رفت (که زیرساختهای آنها فراهم نشده)؛ و یا بایستی به سراغ تخلف فروشی دیگری رفت! که پیشتر، مسائلی همچون فروش پارکینگ، تبعات ناگوارتری بدنبال داشته و اگر چنین منابعی وجود می داشت، شهرداریها قطعاً تا امروز به سراغ آنها نیز رفته بودند! و یا در نهایت باید خود را آماده ورشکستگی شهرداریهای بزرگ نمود. (کما اینکه بخش عمده ای از پلاکهای شهر تهران متاثر از تراکم فروشی بوده اند و بخش بزرگِ دیگری نیز، در محدوده بافتهای فرسوده قرار دارد و قابلیت چنین بهره برداریهایی ندارد و آینده این شهر به لحاظ درآمدها تا حد زیادی متاثر از تصمیمات تخلف فروشیهای جدید خواهد بود!)

همچنین در شهرهای متوسط و کوچک، (با در نظر گرفتن دوره ۱۰ ساله طرحهای تفصیلی) شهرداری مجاز است در هر سال تنها ۱۰ درصد از اراضی وارد شده به داخل محدوده شهری را طی توافق، مورد استفاده قرار دهد. حال آنکه گاهاً مشاهده می شود که به سبب طولانی شدن تصویب این طرحها، حتی پیش از تصویب، بخش عمده ای از اراضی موردِ توافق قرار گرفته است و بر خلاف ضوابطِ بودجه بندیها که تنها بخش کوچکی از درآمدهای شهرداری در هر سال بایستی از محل فروش اموال و دارائیها باشد، به فروش رسیده اند و هزینه نیز شده اند!

---